2021年上半年和下半年有截然不同的行情：上半年，無論是房地產開發貸款、銷售面積和銷售額均十分活躍，房價在一些城市有穩步抬升勢頭，房地產調控的關鍵詞還是約談、調控升級、二手房指導價等；下半年以來，受個別房地產頭部企業債務違約風險顯現等因素影響，市場預期發生變化。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現流拍，企業減員、降薪現象頻現。

　　國(guo)家統計局數據表明(ming)，70個大中城(cheng)市新建商品(pin)住宅和(he)二(er)手住宅價格環比下跌的城(cheng)市個數，在2021年下半年以(yi)來(lai)(lai)持續增多。貝殼研究院研究表明(ming)，自(zi)2017年以(yi)來(lai)(lai)，二(er)手房交易規模在2021年第一次出現同比下降(jiang)。數據顯示(shi)，2021年全國(guo)二(er)手房成(cheng)(cheng)交金額、成(cheng)(cheng)交套數、成(cheng)(cheng)交面積分(fen)別同比下降(jiang)6%、9%、9%。

　　市(shi)場(chang)為(wei)(wei)何會在2021年出現起(qi)伏？從表面(mian)上看，“三(san)線四(si)檔”房(fang)企融(rong)資(zi)管理規則和銀行(xing)業金(jin)融(rong)機(ji)構貸款集中度管理等(deng)金(jin)融(rong)調控政策(ce)作用逐步顯(xian)現，特(te)別(bie)是個別(bie)房(fang)企出現流(liu)動性風險成為(wei)(wei)市(shi)場(chang)變化(hua)的“導(dao)火(huo)索”。究其根本(ben)在于，過去20余年房(fang)地(di)產行(xing)業高杠桿、高負債、高周轉(zhuan)的發展模式難以(yi)為(wei)(wei)繼(ji)，行(xing)業再盲目(mu)擴張(zhang)已經沒有出路。

　　隨著(zhu)市場行情急(ji)轉直下，2021年下半年，房(fang)地產行業良性(xing)(xing)循(xun)環一定程度(du)上被打破(po)。然而房(fang)地產業的(de)(de)支柱地位沒有(you)變(bian)，房(fang)地產業的(de)(de)基本(ben)面沒有(you)變(bian)，實現國(guo)民經濟的(de)(de)穩字當(dang)頭、穩中求進，暢通國(guo)民經濟循(xun)環，需要房(fang)地產業的(de)(de)良性(xing)(xing)循(xun)環和健康發展。

　　穩是共同期許(xu)

　　如(ru)果僅用(yong)一個詞匯概括對2022年和未(wei)來房地產市場發展的方向，住房和城鄉建設部部長王蒙(meng)徽在接受記者(zhe)采訪時給出的答案僅有一個字：穩。

　　經歷了2021年房(fang)地產市場的風(feng)云(yun)變幻，不管是(shi)(shi)房(fang)地產企業還(huan)是(shi)(shi)廣大購(gou)房(fang)者，想(xiang)必穩定的市場預期，穩定的信(xin)貸環(huan)境，是(shi)(shi)大家(jia)共同的期許。

　　2021年底的(de)(de)(de)中央經(jing)濟工(gong)作會(hui)議指出，要堅持房(fang)(fang)(fang)子是(shi)用來(lai)住(zhu)的(de)(de)(de)、不是(shi)用來(lai)炒(chao)的(de)(de)(de)定(ding)位，加強(qiang)預期(qi)引導，探索新的(de)(de)(de)發展模式，堅持租(zu)購并(bing)舉，加快(kuai)發展長租(zu)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場，推(tui)進(jin)保(bao)障性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)建(jian)設，支持商品房(fang)(fang)(fang)市(shi)場更好滿足購房(fang)(fang)(fang)者的(de)(de)(de)合理住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求，因城施策促進(jin)房(fang)(fang)(fang)地產業良性循環和健康發展。

　　2022年，房(fang)地產(chan)市場的(de)穩定(ding)將如何實現？王蒙徽表(biao)示，將牢牢堅持房(fang)子是(shi)用(yong)來(lai)住的(de)、不(bu)是(shi)用(yong)來(lai)炒(chao)的(de)定(ding)位，不(bu)將房(fang)地產(chan)作為短期刺激經(jing)濟的(de)工(gong)具(ju)和手段(duan)，加(jia)強預期引(yin)導，因城施策促進房(fang)地產(chan)業良性(xing)循環和健康發(fa)展。

　　一是保持調(diao)控政策連續性(xing)穩(wen)定性(xing)。繼續穩(wen)妥實(shi)施房地產(chan)長效機(ji)制(zhi)，保障剛性(xing)住房需(xu)求，滿足合理的改(gai)善性(xing)住房需(xu)求，努力做(zuo)到穩(wen)地價、穩(wen)房價、穩(wen)預期(qi)。

　　二是增強(qiang)調控(kong)政策協調性精準性。加(jia)強(qiang)各項調控(kong)政策協同，加(jia)強(qiang)部省市縣調控(kong)聯動和對城市調控(kong)工作(zuo)“一對一”的指導監(jian)督。

　　三是堅決有力處(chu)置個(ge)別頭部房地產企業(ye)房地產項目逾(yu)期交(jiao)付風險。以“保交(jiao)樓(lou)、保民生、保穩(wen)定”為首(shou)要目標，確保社(she)會穩(wen)定、國家和群眾利(li)益不受損失(shi)。

　　四(si)是持續整頓規范房地產市場秩(zhi)序(xu)。完善市場監(jian)管機制，維護群(qun)眾合法(fa)權益。

　　促進(jin)房(fang)(fang)(fang)地(di)產業(ye)的(de)良性循(xun)環(huan)和健康發展是當前和今后一個時期(qi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產業(ye)發展面臨的(de)重(zhong)(zhong)要目(mu)標(biao)。對此，易居研(yan)究院研(yan)究總監嚴躍進(jin)認為，房(fang)(fang)(fang)地(di)產行(xing)(xing)業(ye)“良性循(xun)環(huan)”對重(zhong)(zhong)建行(xing)(xing)業(ye)信心、解決當前問題，都有至關重(zhong)(zhong)要的(de)作用。“促進(jin)房(fang)(fang)(fang)地(di)產業(ye)良性循(xun)環(huan)”被市場普遍(bian)認為是2022年房(fang)(fang)(fang)地(di)產調控的(de)主(zhu)要思路(lu)。

　　近期，有關金融主(zhu)管部門提出(chu)“更好滿足購房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)合理住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)需(xu)求”“做好重點房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產企業風(feng)險處置項目并購金融服務”等舉措，針對房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產行業的(de)政策(ce)暖風(feng)可謂頻吹；各(ge)地(di)也因城施策(ce)出(chu)臺(tai)穩(wen)樓市舉措。這些都(dou)有利于(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產從業者(zhe)、購房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)、供應商和金融機構重拾對房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產業發展的(de)信(xin)心，有利于(yu)市場總(zong)體(ti)趨(qu)穩(wen)。

　　業內人士(shi)普遍認為，隨著新一年信貸額度的(de)“重(zhong)置(zhi)”，市場有望經歷修復階段重(zhong)回(hui)穩定狀態(tai)，進而(er)向“良(liang)性(xing)循環”過(guo)渡。

　　轉(zhuan)型勢在必(bi)行

　　從過去一年的房地(di)(di)產行業(ye)發展狀況不(bu)難得(de)出結(jie)論(lun)：房地(di)(di)產業(ye)需要(yao)探索新的發展模式，轉型已經勢在必行。

　　實現精耕(geng)細作(zuo)，是(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產行(xing)業(ye)不得不面對的現實。未(wei)來(lai)(lai)住房(fang)(fang)(fang)需(xu)求依然旺盛，區域之(zhi)間(jian)的發展(zhan)不平(ping)衡使得房(fang)(fang)(fang)地(di)產市場(chang)仍然有量的需(xu)求。未(wei)來(lai)(lai)，不僅需(xu)要在(zai)量上尋求發展(zhan)空間(jian)，更需(xu)要進(jin)一(yi)步解決“好(hao)不好(hao)”的問(wen)題，考驗房(fang)(fang)(fang)地(di)產行(xing)業(ye)能否(fou)給市場(chang)帶來(lai)(lai)品質上乘的住房(fang)(fang)(fang)，能否(fou)有更加完善的居住服(fu)務，讓廣大居民享(xiang)受美好(hao)生活。

　　形勢(shi)變(bian)化(hua)使企業需(xu)要(yao)認真思考未來之路。從追(zhui)求規模(mo)向(xiang)更注(zhu)重品質轉變(bian)，順應綠色發展(zhan)和數字化(hua)提升等(deng)方向(xiang)，從提供千(qian)篇一(yi)律的(de)商品住房向(xiang)租賃住房、城市(shi)更新和老舊(jiu)小區(qu)改造、適老化(hua)住房等(deng)方向(xiang)轉變(bian)，都可能(neng)成(cheng)為企業的(de)新選(xuan)擇，這也將為行業開拓更為廣闊的(de)發展(zhan)空間。

　　貝殼研究院的報告(gao)認為，城(cheng)市更新(xin)、資產(chan)運營、租賃保(bao)障、養老地產(chan)等方面的商業模(mo)式都還(huan)有很大(da)的探索空(kong)間，在告(gao)別(bie)了高增(zeng)長預期、放(fang)下包袱后，行(xing)業將(jiang)進入新(xin)的發展階段。

　　廣(guang)東(dong)省住房(fang)(fang)政(zheng)(zheng)策(ce)研究中心(xin)主任陳洋認為，保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住房(fang)(fang)所帶來的(de)(de)(de)積(ji)極效應應該引起(qi)行業高度重視。他(ta)表示，保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住房(fang)(fang)不是(shi)(shi)傳統意義上政(zheng)(zheng)府大(da)包大(da)攬的(de)(de)(de)保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)住房(fang)(fang)，而(er)是(shi)(shi)更具市場開放度的(de)(de)(de)住房(fang)(fang)類(lei)型，是(shi)(shi)商品住房(fang)(fang)市場的(de)(de)(de)重要補充而(er)非沖擊。國家推(tui)動“租(zu)購并(bing)舉”，鼓(gu)勵用規模化(hua)的(de)(de)(de)方式做租(zu)賃(lin)，將有實際性(xing)舉措推(tui)進，也(ye)鼓(gu)勵房(fang)(fang)地產(chan)企業積(ji)極參與。

　　加快發展保障性租(zu)賃住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房，是“十(shi)(shi)四五(wu)”時期我國住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房保障工作(zuo)的重中之重。住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房和城鄉(xiang)建設部住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房保障司負(fu)責(ze)人潘(pan)偉1月11日在(zai)國新辦新聞發布會上介(jie)紹，“十(shi)(shi)四五(wu)”期間(jian)，40個重點城市初步(bu)計(ji)劃(hua)新增保障性租(zu)賃住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房650萬套(間(jian))，預計(ji)可(ke)幫(bang)助(zhu)1300萬新市民、青年(nian)人等緩解(jie)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房困難。

　　各地(di)也積極推進保(bao)障性租(zu)賃住房(fang)(fang)建設。如河北省政府辦公廳近日發布《關于加快發展保(bao)障性租(zu)賃住房(fang)(fang)的實施意見》，明確(que)石(shi)家莊(zhuang)、邯(han)鄲、唐山、保(bao)定(ding)、秦皇島、張家口和雄(xiong)安(an)新(xin)區(qu)是“十四(si)五(wu)”時(shi)期加快發展保(bao)障性租(zu)賃住房(fang)(fang)的重點城市(shi)(shi)。其中石(shi)家莊(zhuang)市(shi)(shi)“十四(si)五(wu)”期間計劃籌集8萬套(tao)保(bao)障性租(zu)賃住房(fang)(fang)。